【賃貸の空室期間は「無収入期間」という危機感を持つ】
多くのオーナーさんと接してきて、近年、賃貸の部屋が空室であるのが当たり前になってしまい、危機感を持たない人が、あまりにも多いと感じます。
お金を生み出してくれるはずの賃貸の部屋が空いていたら、「空気に部屋を貸している」のと同じこと。
賃貸の空室期間が多い分、自分の収入が減っています。
賃貸の空室期間が多いことを「大変なこと」だと思っていないのです。
お給料やボーナスがカットされ、何カ月も減らされたままだったら、ほかの仕事を探すとか、技術を身につけて独立するとか、どうにかしようと思うはずです。
事業を営んでいて、注文が入らない月が何カ月も続いたら、経営が悪化し、必死で解決策を探そうとするでしょう。
不動産投資における、賃貸の空室期間が多い事態によって家賃収入が減るのも、たとえていえば同じこと。
たとえば、家賃5万円のアパートを10室持っているとしたら、1年間の賃貸家賃収入は600万円になります。
それが、空室が2部屋あり、半年たっているとしたら、3万円の損失です。
賃貸の空室期間が長い状態を、長く許しては絶対にいけません。
また、誰も済まない部屋は、着実に老朽化が進みます。
入居者さんに使っていただけるからこそ、部屋は機能を果たし、オーナーさんの収入にもなります。
賃貸の空室期間は敵です。
60万円を失うのであれば、20万円かけてリフォームをして、1カ月後に入居してもらえば、
20万円+1カ月分の2部屋の家賃(10万円)=30万円の損失に抑えられます。
コストをかけてでも、空室期間は埋めるという意識を強く持ってください。
【家賃は建物が生み出しているわけではない】
勝ち続けるオーナーさんは、もう一つ、負け組オーナーさんにはないマインドを持っています。
それは、家賃は建物が生み出しているのではなく、入居者さんが払ってくださっているという意識です。
不動産投資は、決して不労所得を得るためだけのものではありません。
「部屋を借りたい」人のための、サービス業という側面もあるのです。
入居者さんを、ただ「部屋を借りてくれる人」「賃貸の空室期間を埋めてくれる人」ではなく、「お客さん」としてとらえ、サービスを心がけなければ、賃貸の空室期間を無くした満室経営はできません。
入居者さんが何を求めているか、どうしたら「この部屋がいい」と思ってもらえるのかを常に考え、実践しなければなりません。
たとえば、よくあるパターンが、オーナーさんは「和式トイレを洋式に替えた」「お風呂にシャワーもつけた」ことで、昔とは違う、よい状態だと満足している。
ところが、20～30代の入居者さんたちにとって、洋式トイレは当たり前。
生まれ育った家でさえ、蛇口をひねれば、適温のお湯が出ていたのに、いまだに湯沸かし器やバランス釜である、といった食い違いです。
入居者さんは、一人暮らしをするのであれば、自分の育った環境以上の設備を求めます。
どんなものが求められるかを知るのは、難しいことではありません。
不動産管理会社に聞く、まわりの物件の状況をインターネットで調べるなとすれば、すぐにわかることです。
ちょっとした手間を惜しまず、「自分の常識」をアップデートし、入居者さんの要望を知る。
その積み重ねが、賃貸の空室期間に影響し、勝ち続けるか、負け続けるかの違いに大きく影響するのです。
【「負け組」オーナーさんの特徴とは?】
不動産投資を成功させるために必要な、基本条件はシンプルです。
①「投資」という意識を持つ
②中長期で計画を立てる
③不動産管理会社をしっかり選ぶ
「負け組」になってしまうオーナーさんは、この3つを備えていないのです。
まず、「投資」というのは、将来的に資産を増加させるために、今ある資金を投入することです。
アパートやマンションなどの物件を調達したら、そこで満足してしまい、リフォームや修理にお金をかけたがらないオーナーさんがたくさんいます。
でも、温水洗浄便座をつける、追い焚き機能をつけるなど、常に物件を良質化する投資をしなければ、入居者さんが集まらず、資金の回収はできなくなります。
そのことを理解し、リフォームを「投資」と考え、当たり前に発生する費用として計画に組み込んでおく。
そうした意識が必要なのです。
投資と回収の繰り返しで、賃貸の空室期間がなくなりキャッシュが増えることを知っておいてください。
次に、中長期で計画を立てなければ、こうした必要な投資ができず、あるだけの現金を使ってしまい、賃貸の空室期間が続いてあわてることになるからです。
また、よい不動産管理会社を選ばなければ、中長期の計画の実現も難しくなります。
不動産投資をする方には、親の代から土地や物件を受け継いだ方が少なからずいらっしゃいます。
そうした方たちの場合、物件を自分で取得していないため、なんとか「有効活用しなければ」という意識が薄くなります。
土地や建物は、たとえ値段が下がっても、売ろうとすれば売れるもの。
だから、「いざとなったら売ればよい」と、たかをくくっている人が多いのです。
そんな人たちが利用しているサービスが一括査定サイト。
一括査定サイトの中でもリビンマッチは売却査定をするだけでなく、賃貸査定ができるから、もう一度経営を見直す機会にもなります。
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